El Dispositivo Jeanbrun explicado simplemente
El sucesor del Pinel transforma la fiscalidad de los arrendadores privados: amortización hasta el 5,5%, déficit inmobiliario de 10.700 a 21.400 euros, sin zonificación. Objetivo: 400.000 viviendas/año. Reservado a edificios colectivos.
Descubrir las tasasLey promulgada el 19 de febrero de 2026 — Dispositivo en vigor
Puntos clave del dispositivo
Un cambio de paradigma para la inversión inmobiliaria en Francia
Amortización fiscal
A diferencia del Pinel (crédito fiscal), el dispositivo Jeanbrun ofrece una amortización anual del 3,5% al 5,5% deducible del ingreso global.
Sin zonificación
Fin de las zonas A, A bis, B1 del Pinel. El dispositivo se aplica en todo el territorio francés, metropolitano y de ultramar.
Solo edificios colectivos
El dispositivo está reservado a edificios colectivos (apartamentos). Las viviendas unifamiliares están excluidas, ya sean nuevas o renovadas.
Déficit inmobiliario
La amortización puede crear un déficit deducible del ingreso global, limitado a 10.700 euros/año (o 21.400 euros/año en caso de renovación energética - CEE E/F/G hacia A/B/C/D).
Compromiso de 9 años
Duración fija de alquiler como residencia principal del inquilino. El inmueble debe alquilarse sin amueblar.
Topes Pinel por zona
Los alquileres se limitan según las tarifas Pinel por zona ABC: A bis (19,71 €/m²), A (14,64 €/m²), B1 (11,80 €/m²), B2 (10,26 €/m²), C (10,26 €/m²). Los topes social y muy social se fijan por municipio.
Tasas de amortización
Las tasas varían según el tipo de inmueble y el nivel de alquiler
RE2020, CEE clase A o B, terminado después del 01/01/2026
| Tipo de alquiler | Tasa / año | Tope |
|---|---|---|
| Intermedio (tope Pinel) | 3,5% | 8.000 euros |
| Social (tope social municipal) | 4,5% | 10.000 euros |
| Muy social (tope muy social municipal) | 5,5% | 12.000 euros |
Obras mínimo 30% del precio de compra, CEE A o B después de las obras
| Tipo de alquiler | Tasa / año | Tope |
|---|---|---|
| Intermedio (tope Pinel) | 3% | 8.000 euros |
| Social (tope social municipal) | 3,5% | 10.000 euros |
| Muy social (tope muy social municipal) | 4% | 12.000 euros |
Base amortizable: 80% del precio de compra del inmueble (excluyendo terreno). Máximo 2 inmuebles por unidad fiscal.
Pinel vs Jeanbrun
Las diferencias fundamentales entre los dos dispositivos
| Criterio | Pinel (terminado 2024) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Mecanismo fiscal | Crédito fiscal directo | Amortización anual |
| Aplicación | Solo impuesto sobre la renta | Ingreso global |
| Tasas | 9% a 14% del precio (21% Pinel+) | 3,5% a 5,5% por año |
| Duración compromiso | 6, 9 o 12 años (a elección) | 9 años fijos |
| Zonificación | Zonas A bis, A, B1 obligatorias | Ninguna (todo el territorio) |
| Renovado elegible | No | Sí (min 30% obras, solo apartamentos) |
| Déficit inmobiliario | Limitado a 10.700 euros | 10.700 euros/año (o 21.400 euros/año por renovación energética) |
Super Jeanbrun: Jeanbrun + LLI
Para los inversores que compran a través de una sociedad civil inmobiliaria francesa, combinar el dispositivo Jeanbrun con el régimen LLI (Logement Locatif Intermédiaire) apila tres ventajas fiscales sobre la misma operación.
IVA reducido 10%
El régimen LLI aplica un IVA del 10 % en lugar del 20 % sobre el precio de compra, lo que supone un ahorro inmediato de cerca del 8,5 % sobre el precio bruto de la vivienda nueva.
En la compra — LLIAmortización Jeanbrun
3,5 % anual durante 9 años (alquiler intermedio), deducible de la renta global con un tope de 8.000 €/año. Calculada sobre el 80 % del precio neto (sin contar el terreno).
9 años — JeanbrunCrédito fiscal IBI
Durante toda la duración del convenio LLI (de 15 a 20 años), un crédito fiscal compensa el impuesto sobre bienes inmuebles francés (TFPB) del piso.
15-20 años — LLICondiciones a cumplir
El LLI se limita a las zonas A bis, A y B1. En B2 y C no hay IVA reducido, por lo que no es posible combinar los dos regímenes.
La adquisición debe hacerse a través de una SCI o SARL familiar acogida al impuesto sobre la renta (IR). El impuesto de sociedades (IS) anula la amortización Jeanbrun.
El LLI exige un alquiler de larga duración (15 a 20 años). Los 9 años de amortización Jeanbrun se sitúan dentro de ese periodo.
Pisos en plano (VEFA), conformidad RE2020, certificado energético A o B, en un edificio con al menos 4 viviendas (regla LLI). Se excluyen las casas unifamiliares.
Topes Pinel por zona: 19,71 €/m² en A bis, 14,64 €/m² en A, 11,80 €/m² en B1. El LLI impone la escala intermedia.
El inquilino debe cumplir los topes de ingresos intermedios (LLI/Pinel), en función de la composición del hogar y de la zona geográfica del piso.
Ejemplo numérico — Piso nuevo de 250.000 € brutos en zona A
| Ventaja | Cálculo | Ahorro estimado |
|---|---|---|
| IVA reducido 10 % (LLI) | 250.000 € brutos al 20 % → 229.167 € brutos al 10 % | ~ 20.833 €ahorro en la compra |
| Amortización Jeanbrun (9 años) | 3,5 % × 80 % × precio neto × 9 años, marginal del 30 % | ~ 17.325 €ahorro fiscal acumulado |
| Crédito fiscal IBI (15 años) | ~ 1.200 €/año × 15 años (estimación media) | ~ 18.000 €crédito fiscal |
| Ahorro fiscal total estimado durante el periodo | ~ 56.000 € | |
Cifras indicativas para un inversor en SCI acogida al IR, con un tipo marginal del 30 % y un alquiler al tope Loc1 zona A. El ahorro real depende del tipo marginal, del precio de compra y de la fiscalidad local (TFPB).
¿Quiere saber si su proyecto puede beneficiarse del Super Jeanbrun?
Importante: La combinación Jeanbrun + LLI solo es posible cumpliendo condiciones estrictas. La SCI debe estar acogida al IR (nunca al IS, pues se pierde la amortización Jeanbrun). Consulte los decretos de aplicación para las modalidades exactas. Consulte con un asesor patrimonial o notario antes de comprometerse.
Preguntas frecuentes
Respuestas a las preguntas más comunes
Reciba nuestra guía Jeanbrun
Documentación gratuita sobre el dispositivo de amortización Jeanbrun, enviada por email.
¡Gracias! Recibirá la documentación por email.