Le Dispositif Jeanbrun expliqué simplement

Le successeur du Pinel transforme la fiscalité des bailleurs privés : amortissement jusqu'à 5,5%, déficit foncier de 10 700 à 21 400 euros, fin du zonage. Objectif : 400 000 logements/an. Réservé aux immeubles collectifs.

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Points clés & conditions du dispositif

L'essentiel à retenir : avantages fiscaux, règles d'éligibilité et conditions du cumul Super Jeanbrun (LLI)

Amortissement 3,5 % à 5,5 %/an

Au lieu d'une réduction d'impôt, un amortissement annuel imputable sur le revenu global. Base amortissable : 80 % du prix d'acquisition, hors terrain.

Zonage

Le dispositif Jeanbrun seul s'applique partout en France. Le cumul Super Jeanbrun avec le LLI impose en revanche une zone tendue : A bis, A ou B1.

Immeubles collectifs, neuf ou ancien

Réservé aux appartements en immeuble collectif : neuf RE2020, DPE A/B, ou ancien avec au moins 30 % de travaux. Maisons individuelles exclues.

Déficit foncier élargi

L'amortissement peut créer un déficit imputable sur le revenu global, plafonné à 10 700 euros/an (ou 21 400 euros/an en cas de rénovation énergétique - passage DPE E/F/G vers A/B/C/D).

Engagement 9 ans, location nue

Location nue en résidence principale pendant 9 ans. Loyers et ressources du locataire plafonnés. En cumul LLI, l'engagement est porté à 15 ou 20 ans.

2 logements max & cumul en société

Limité à 2 logements par foyer fiscal pour les acquisitions 2026-2028. Le cumul Super Jeanbrun suppose un achat en société soumise à l'IR, jamais à l'IS.

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Taux d'amortissement

Les taux varient selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué

Logement Neuf

RE2020, DPE classe A ou B, achevé après le 01/01/2026

Type de location Taux / an Plafond
Intermédiaire (plafond Pinel) 3,5% 8 000 euros
Social (plafond social communal) 4,5% 10 000 euros
Très social (plafond très social communal) 5,5% 12 000 euros
Logement Ancien

Travaux minimum 30% du prix d'acquisition, DPE A ou B après travaux

Type de location Taux / an Plafond
Intermédiaire (plafond Pinel) 3% 8 000 euros
Social (plafond social communal) 3,5% 10 000 euros
Très social (plafond très social communal) 4% 12 000 euros

Base amortissable : 80% du prix d'acquisition du bien (hors terrain). Maximum 2 logements par foyer fiscal.

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Avec Jeanbrun

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Simulation indicative : Ce calcul est basé sur les taux de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Les modalités sont précisées par les décrets d'application et le barème 2026. Engagement 9 ans, location nue obligatoire.

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Pinel vs Jeanbrun

Les différences fondamentales entre les deux dispositifs

Critère Pinel (fin 2024) Jeanbrun (2026)
Mécanisme fiscal Réduction d'impôt directe Amortissement annuel
Imputation Impôt sur le revenu uniquement Revenu global
Taux 9% à 14% du prix (21% Pinel+) 3,5% à 5,5% par an
Durée d'engagement 6, 9 ou 12 ans (au choix) 9 ans fixe
Zonage Zones A bis, A, B1 obligatoires Aucun (tout le territoire)
Ancien éligible Non Oui (travaux minimum 30%, collectifs uniquement)
Déficit foncier Plafonné à 10 700 euros 10 700 euros/an (ou 21 400 euros/an si rénovation énergétique)
Biens éligibles Neuf uniquement Immeubles collectifs (neuf/ancien)
Coût budgétaire estimé 7,3 Mds euros (2014-2024) 1,2 Md euros prévu

Note : Le Pinel a cessé ses effets le 31 décembre 2024. Les investissements Pinel antérieurs conservent leurs avantages jusqu'à la fin de leur engagement.

Cumul fiscal optimisé

Super Jeanbrun : Jeanbrun + LLI

Pour les investisseurs en société, le cumul du dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire empile trois avantages fiscaux sur la même opération.

1

TVA réduite 10%

Le LLI donne droit à la TVA à 10 % sur le prix d'acquisition au lieu de 20 %, soit une économie immédiate d'environ 8,5 % sur le prix TTC du logement neuf.

À l'achat — LLI
2

Amortissement Jeanbrun

3,5 % par an sur 9 ans (loyer intermédiaire) imputable sur le revenu global, plafonné à 8 000 €/an. Calculé sur 80 % du prix HT (hors terrain).

Sur 9 ans — Jeanbrun
3

Crédit d'impôt TFPB

Pendant toute la durée du conventionnement LLI (15 à 20 ans), un crédit d'impôt compense la taxe foncière sur les propriétés bâties.

15-20 ans — LLI

Les conditions à respecter

Zone tendue uniquement

Le LLI est réservé aux zones A bis, A et B1. En B2 et C, pas de TVA réduite, donc pas de cumul possible.

Acquisition en société à l'IR

L'achat doit être porté par une SCI ou SARL familiale soumise à l'impôt sur le revenu (jamais à l'IS, qui prive du déficit foncier Jeanbrun).

Engagement 20 ans

Le LLI exige une location longue durée (15 à 20 ans selon convention). Le Jeanbrun de 9 ans s'inscrit dans cette période.

Immeuble collectif neuf

Appartements en VEFA, RE2020, DPE A ou B, dans un immeuble d'au moins 4 logements (règle LLI). Maisons individuelles exclues.

Loyer intermédiaire (Loc1)

Plafond Pinel par zone : 19,71 €/m² en A bis, 14,64 €/m² en A, 11,80 €/m² en B1. Le LLI impose le barème intermédiaire.

Plafonds de ressources locataire

Le locataire doit respecter les plafonds intermédiaires (LLI/Pinel) selon la composition du foyer et la zone géographique du logement.

Exemple chiffré — Appartement neuf 250 000 € TTC en zone A

Avantage Calcul Gain estimé
TVA réduite 10 % (LLI) 250 000 € TTC à 20 % → 229 167 € TTC à 10 % ~ 20 833 €économie à l'achat
Amortissement Jeanbrun (9 ans) 3,5 % × 80 % × prix HT × 9 ans, TMI 30 % ~ 17 325 €économie d'impôt cumulée
Crédit d'impôt TFPB (15 ans) ~ 1 200 €/an × 15 ans (estimation moyenne) ~ 18 000 €crédit d'impôt
Gain fiscal total estimé sur la durée ~ 56 000 €

Estimation indicative pour un investisseur en SCI à l'IR, TMI 30 %, avec un loyer au plafond Loc1 zone A. Les gains réels varient selon la TMI, le prix d'acquisition et la fiscalité locale (TFPB).

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Appeler le 08 05 69 13 95 Demander la documentation

Important : Le cumul Jeanbrun + LLI est ouvert sous conditions strictes. La SCI doit être soumise à l'IR (jamais à l'IS, sous peine de perdre l'amortissement Jeanbrun). Reportez-vous aux décrets d'application pour les modalités exactes du cumul. Faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire avant tout engagement.

Le parcours législatif

Du rapport Daubresse-Cosson à la promulgation de la loi de finances 2026

Un couple accueille son conseiller Jeanbrun.immo dans son logement

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Questions fréquentes

Les réponses aux interrogations les plus courantes

Oui, la loi est promulguée. La loi de finances 2026 incluant le dispositif a été promulguée le 19 février 2026 (Loi n° 2026-103), après validation par le Conseil constitutionnel (décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026). Le texte a été publié au Journal officiel le 20 février 2026 (JO n° 0043). Le dispositif est en vigueur et le barème 2026 des plafonds de loyer est publié. Le dispositif est officiellement nommé "Relance Logement". Objectif gouvernemental : 400 000 logements/an dont 50 000 via le dispositif.
Non. L'amendement I-3970 exclut explicitement la location aux ascendants, descendants et alliés jusqu'au 2e degré. Cette interdiction vise à éviter les montages familiaux d'optimisation fiscale.
Les plafonds de loyers sont basés sur les plafonds Pinel par zone ABC, modulés par un coefficient de structure (0,7 + 19/Surface, plafonné à 1,2). Plafonds 2026 : A bis : 19,71 €/m², A : 14,64 €/m², B1 : 11,80 €/m², B2 : 10,26 €/m², C : 10,26 €/m². Le niveau intermédiaire reprend le plafond Pinel ; les plafonds social et très social sont fixés commune par commune.
La réduction d'impôt (Pinel) diminuait directement l'impôt dû, avec un plafond lié au montant de l'impôt. L'amortissement (Jeanbrun) est une charge déductible qui diminue le revenu imposable. Il peut être imputé sur le revenu global, ce qui est une première pour un dispositif immobilier. Concrètement, l'amortissement peut créer un déficit qui réduit l'imposition sur les salaires et autres revenus.
Le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. La loi de finances a été promulguée le 19 février 2026 (Loi n° 2026-103). Les décrets d'application et le barème 2026 précisent les modalités pratiques (formulaire 2044-EB, plafonds par commune, etc.).
Le dispositif est limité à 2 logements maximum par foyer fiscal. Cette limite vise à concentrer l'avantage fiscal sur les petits et moyens investisseurs plutôt que sur les gros patrimoines.

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