Il Dispositivo Jeanbrun spiegato semplicemente
Il successore del Pinel trasforma la fiscalità dei locatori privati: ammortamento fino al 5,5%, deficit fondiario da 10.700 a 21.400 euro, nessuna zonizzazione. Obiettivo: 400.000 alloggi/anno. Riservato agli edifici collettivi.
Scopri i tassiLegge promulgata il 19 febbraio 2026 — Dispositivo in vigore, tabella 2026 pubblicata
Punti chiave del dispositivo
Un cambio di paradigma per l'investimento immobiliare in Francia
Ammortamento fiscale
A differenza del Pinel (credito d'imposta), il dispositivo Jeanbrun offre un ammortamento annuale dal 3,5% al 5,5% deducibile dal reddito globale.
Nessuna zonizzazione
Fine delle zone A, A bis, B1 del Pinel. Il dispositivo si applica su tutto il territorio francese, metropolitano e d'oltremare.
Solo edifici collettivi
Il dispositivo è riservato agli edifici collettivi (appartamenti). Le case unifamiliari sono escluse, sia nuove che ristrutturate.
Deficit fondiario
L'ammortamento può creare un deficit deducibile dal reddito globale, limitato a 10.700 euro/anno (o 21.400 euro/anno in caso di ristrutturazione energetica - APE E/F/G verso A/B/C/D).
Impegno di 9 anni
Durata fissa di locazione come residenza principale dell'inquilino. L'immobile deve essere affittato non ammobiliato.
Tetti Pinel per zona
Gli affitti sono limitati secondo le tariffe Pinel per zona ABC: A bis (19,71 €/m²), A (14,64 €/m²), B1 (11,80 €/m²), B2 (10,26 €/m²), C (10,26 €/m²). I tetti sociale e molto sociale sono fissati per comune.
Tassi di ammortamento
I tassi variano in base al tipo di immobile e al livello di affitto
RE2020, APE classe A o B, completato dopo il 01/01/2026
| Tipo di locazione | Tasso / anno | Tetto |
|---|---|---|
| Intermedio (tetto Pinel) | 3,5% | 8.000 euro |
| Sociale (tetto sociale comunale) | 4,5% | 10.000 euro |
| Molto sociale (tetto molto sociale comunale) | 5,5% | 12.000 euro |
Lavori minimo 30% del prezzo di acquisto, APE A o B dopo i lavori
| Tipo di locazione | Tasso / anno | Tetto |
|---|---|---|
| Intermedio (tetto Pinel) | 3% | 8.000 euro |
| Sociale (tetto sociale comunale) | 3,5% | 10.000 euro |
| Molto sociale (tetto molto sociale comunale) | 4% | 12.000 euro |
Base ammortizzabile: 80% del prezzo di acquisto dell'immobile (escluso terreno). Massimo 2 immobili per nucleo fiscale.
Pinel vs Jeanbrun
Le differenze fondamentali tra i due dispositivi
| Criterio | Pinel (terminato 2024) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Meccanismo fiscale | Credito d'imposta diretto | Ammortamento annuale |
| Applicazione | Solo imposta sul reddito | Reddito globale |
| Tassi | 9% a 14% del prezzo (21% Pinel+) | 3,5% a 5,5% all'anno |
| Durata impegno | 6, 9 o 12 anni (a scelta) | 9 anni fissi |
| Zonizzazione | Zone A bis, A, B1 obbligatorie | Nessuna (tutto il territorio) |
| Ristrutturato ammissibile | No | Sì (min 30% lavori, solo appartamenti) |
| Deficit fondiario | Limitato a 10.700 euro | 10.700 euro/anno (o 21.400 euro/anno per ristrutturazione energetica) |
Super Jeanbrun: Jeanbrun + LLI
Per gli investitori che acquistano tramite una società civile immobiliare francese, il cumulo del dispositivo Jeanbrun con il regime LLI (Logement Locatif Intermédiaire) consente di sommare tre vantaggi fiscali sulla stessa operazione.
IVA ridotta 10%
Il regime LLI applica un'IVA al 10 % invece del 20 % sul prezzo di acquisto: risparmio immediato di circa l'8,5 % sul prezzo lordo dell'immobile nuovo.
All'acquisto — LLIAmmortamento Jeanbrun
3,5 % all'anno per 9 anni (canone intermedio), deducibile dal reddito complessivo con un tetto di 8.000 €/anno. Calcolato sull'80 % del prezzo netto (escluso il terreno).
9 anni — JeanbrunCredito d'imposta IMU/TFPB
Per tutta la durata della convenzione LLI (15-20 anni), un credito d'imposta compensa l'imposta locale francese sugli immobili (TFPB) gravante sull'alloggio.
15-20 anni — LLICondizioni da rispettare
Il LLI è limitato alle zone A bis, A e B1. In B2 e C non si applica l'IVA ridotta, quindi il cumulo non è possibile.
L'acquisto deve essere effettuato tramite SCI o SARL familiare assoggettata all'imposta sul reddito (IR). L'imposta sulle società (IS) annulla l'ammortamento Jeanbrun.
Il LLI richiede una locazione di lungo periodo (15-20 anni). I 9 anni di ammortamento Jeanbrun rientrano in questo arco temporale.
Appartamenti su piano (VEFA), conformi RE2020, classe energetica A o B, in un edificio con almeno 4 alloggi (regola LLI). Le case unifamiliari sono escluse.
Tetti Pinel per zona: 19,71 €/m² in A bis, 14,64 €/m² in A, 11,80 €/m² in B1. Il LLI impone la scala intermedia.
L'inquilino deve rispettare i tetti di reddito intermedi (LLI/Pinel) in base alla composizione del nucleo familiare e alla zona dell'immobile.
Esempio numerico — Appartamento nuovo da 250.000 € lordi in zona A
| Vantaggio | Calcolo | Risparmio stimato |
|---|---|---|
| IVA ridotta 10 % (LLI) | 250.000 € lordi al 20 % → 229.167 € lordi al 10 % | ~ 20.833 €risparmio all'acquisto |
| Ammortamento Jeanbrun (9 anni) | 3,5 % × 80 % × prezzo netto × 9 anni, aliquota marginale 30 % | ~ 17.325 €risparmio fiscale cumulato |
| Credito d'imposta TFPB (15 anni) | ~ 1.200 €/anno × 15 anni (stima media) | ~ 18.000 €credito d'imposta |
| Risparmio fiscale totale stimato nel periodo | ~ 56.000 € | |
Valori indicativi per un investitore in SCI assoggettata all'IR, aliquota marginale del 30 %, canone al tetto Loc1 zona A. I risparmi effettivi variano in funzione dell'aliquota marginale, del prezzo di acquisto e della fiscalità locale (TFPB).
Vuoi sapere se il tuo progetto può beneficiare del Super Jeanbrun?
Importante: Il cumulo Jeanbrun + LLI è ammesso solo a condizioni stringenti. La SCI deve essere assoggettata all'IR (mai all'IS, pena la perdita dell'ammortamento Jeanbrun). Le modalità esatte del cumulo sono definite dai decreti attuativi. Si raccomanda di consultare un consulente patrimoniale o un notaio prima di impegnarsi.
Domande frequenti
Risposte alle domande più comuni
Ricevete la nostra guida Jeanbrun
Documentazione gratuita sul dispositivo di ammortamento Jeanbrun, inviata per email.
Grazie! Riceverete la documentazione per email.