Das Jeanbrun-System einfach erklärt
Der Pinel-Nachfolger verändert die Besteuerung privater Vermieter: Abschreibung bis 5,5%, Immobiliendefizit von 10.700 Euro (oder 21.400 bei energetischer Sanierung), keine Zonierung. Nur für Mehrfamilienhäuser.
Entdecken Sie die SätzeGesetz verkündet am 19. Februar 2026 — Regelung in Kraft
Kernpunkte des Systems
Ein Paradigmenwechsel für Immobilieninvestitionen in Frankreich
Steuerliche Abschreibung
Anders als Pinel (Steuergutschrift) bietet das Jeanbrun-System eine jährliche Abschreibung von 3,5% bis 5,5%, die vom Gesamteinkommen absetzbar ist.
Keine Zonierung
Schluss mit den Zonen A, A bis, B1 von Pinel. Das System gilt auf dem gesamten französischen Territorium, einschließlich Übersee.
Nur Mehrfamilienhäuser
Das System ist auf Mehrfamilienhäuser (Wohnungen) beschränkt. Einzel- und Doppelhäuser sind ausgeschlossen, ob neu oder saniert.
Immobiliendefizit
Die Abschreibung kann ein Defizit erzeugen, das vom Gesamteinkommen absetzbar ist, begrenzt auf 10.700 Euro/Jahr (oder 21.400 Euro bei energetischer Sanierung), wodurch die Steuer auf andere Einkünfte reduziert wird.
9-Jahres-Verpflichtung
Feste Mietdauer als Hauptwohnsitz des Mieters. Die Immobilie muss unmöbliert vermietet werden.
Pinel-Obergrenzen nach Zone
Die Mieten sind nach den Pinel-Tarifen pro ABC-Zone begrenzt: A bis (19,71 €/m²), A (14,64 €/m²), B1 (11,80 €/m²), B2 (10,26 €/m²), C (10,26 €/m²). Soziale und sehr-soziale Obergrenzen werden je Gemeinde festgelegt.
Abschreibungssätze
Die Sätze variieren je nach Immobilientyp und Mietniveau
RE2020, Energieausweis Klasse A oder B, fertiggestellt nach dem 01.01.2026
| Mietart | Satz / Jahr | Obergrenze |
|---|---|---|
| Mittel (Pinel-Obergrenze) | 3,5% | 8.000 Euro |
| Sozial (kommunale soziale Obergrenze) | 4,5% | 10.000 Euro |
| Sehr sozial (kommunale sehr-soziale Obergrenze) | 5,5% | 12.000 Euro |
Mindestens 30% Sanierungskosten vom Kaufpreis, Energieausweis A oder B nach Sanierung
| Mietart | Satz / Jahr | Obergrenze |
|---|---|---|
| Mittel (Pinel-Obergrenze) | 3% | 8.000 Euro |
| Sozial (kommunale soziale Obergrenze) | 3,5% | 10.000 Euro |
| Sehr sozial (kommunale sehr-soziale Obergrenze) | 4% | 12.000 Euro |
Abschreibungsbasis: 80% des Kaufpreises der Immobilie (ohne Grundstück). Maximal 2 Immobilien pro Steuerhaushalt.
Pinel vs Jeanbrun
Die grundlegenden Unterschiede zwischen den beiden Systemen
| Kriterium | Pinel (beendet 2024) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Steuermechanismus | Direkte Steuergutschrift | Jährliche Abschreibung |
| Anwendung | Nur Einkommensteuer | Gesamteinkommen |
| Sätze | 9% bis 14% des Preises (21% Pinel+) | 3,5% bis 5,5% pro Jahr |
| Verpflichtungsdauer | 6, 9 oder 12 Jahre (Wahl) | 9 Jahre fest |
| Zonierung | Zonen A bis, A, B1 erforderlich | Keine (gesamtes Territorium) |
| Sanierung zulässig | Nein | Ja (min 30% Arbeiten, nur Wohnungen) |
| Immobiliendefizit | Begrenzt auf 10.700 Euro | Begrenzt auf 10.700 Euro (oder 21.400 Euro bei energetischer Sanierung) |
Super Jeanbrun: Jeanbrun + LLI
Für Investoren, die über eine französische Immobiliengesellschaft kaufen, kombiniert das Modell „Super Jeanbrun" das Jeanbrun-System mit dem LLI-Regime (Logement Locatif Intermédiaire) und bündelt drei Steuervorteile in einer einzigen Investition.
Ermäßigte Mehrwertsteuer 10%
Das LLI-Regime senkt die MwSt. auf den Kaufpreis von 20% auf 10% — eine sofortige Ersparnis von rund 8,5% auf den Bruttopreis der Neubauwohnung.
Beim Kauf — LLIJeanbrun-Abschreibung
3,5% pro Jahr über 9 Jahre (Mittelstandsmiete), abziehbar vom Gesamteinkommen, gedeckelt bei 8.000 € pro Jahr. Berechnet auf 80% des Nettopreises (ohne Grundstück).
Über 9 Jahre — JeanbrunGrundsteuergutschrift
Während der gesamten LLI-Vereinbarung (15 bis 20 Jahre) gleicht eine Steuergutschrift die französische Grundsteuer (TFPB) für das Objekt aus.
15-20 Jahre — LLIErforderliche Voraussetzungen
LLI gilt ausschließlich in den Zonen A bis, A und B1. In B2 und C entfällt die reduzierte MwSt., die Kombination ist dort nicht möglich.
Der Erwerb muss über eine SCI oder Familien-SARL erfolgen, die zur Einkommensteuer (IR) optiert. Bei Wahl der Körperschaftsteuer (IS) entfällt die Jeanbrun-Abschreibung.
LLI verlangt 15 bis 20 Jahre Vermietung. Die 9 Jahre Jeanbrun-Abschreibung liegen innerhalb dieser Bindungsdauer.
Off-Plan-Eigentumswohnungen, RE2020-konform, Energieklasse A oder B, in einem Gebäude mit mindestens 4 Einheiten (LLI-Regel). Einfamilienhäuser sind ausgeschlossen.
Pinel-Mietobergrenze je Zone: 19,71 €/m² in A bis, 14,64 €/m² in A, 11,80 €/m² in B1. LLI schreibt die Mittelstandsstaffel vor.
Die Mieter müssen die LLI-/Pinel-Einkommensobergrenzen einhalten, abhängig von Haushaltsgröße und Lage der Wohnung.
Rechenbeispiel — Neubauwohnung 250.000 € brutto in Zone A
| Vorteil | Berechnung | Geschätzte Ersparnis |
|---|---|---|
| Ermäßigte MwSt. 10% (LLI) | 250.000 € brutto bei 20% → 229.167 € brutto bei 10% | ~ 20.833 €Ersparnis beim Kauf |
| Jeanbrun-Abschreibung (9 Jahre) | 3,5% × 80% × Nettopreis × 9 Jahre, 30% Grenzsteuersatz | ~ 17.325 €kumulierte Steuerersparnis |
| Grundsteuergutschrift (15 Jahre) | ~ 1.200 €/Jahr × 15 Jahre (Durchschnittsschätzung) | ~ 18.000 €Steuergutschrift |
| Geschätzte Gesamtersparnis über die Laufzeit | ~ 56.000 € | |
Indikative Werte für einen Investor in einer französischen SCI mit Einkommensteueroption, 30% Grenzsteuersatz und Miete an der Loc1-Obergrenze in Zone A. Die tatsächliche Ersparnis hängt vom Steuersatz, Kaufpreis und der lokalen Grundsteuer ab.
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Wichtig: Die Kombination Jeanbrun + LLI ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich. Die SCI muss zwingend zur Einkommensteuer (IR) optiert haben, nicht zur Körperschaftsteuer (IS) — sonst entfällt die Jeanbrun-Abschreibung. Die genauen Kumulationsregeln ergeben sich aus den Durchführungsverordnungen. Konsultieren Sie vor jeder Verpflichtung einen Vermögensberater oder Notar.
Häufig gestellte Fragen
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